ลงทุนในอสังหาดีอย่างไร

กลุ่มที่ได้รับ “ผลกระทบสูง” จากภาษีที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง  สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3 – 0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด ทั้งนี้หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก ดังนั้นกลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6 – 8% เป็นต้น)นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น […]

1.ตัวบ้าน หันถูกทิศบ้านที่ดีควรหันไปทางทิศใต้และทิศเหนือ โดยบ้านที่ถูกหลักฮวงจุ้ย ตัวบ้านต้องเปิดรับ ทิศทางลมพัดจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือในครึ่งปีแรก และพัดทิศตะวันตกเฉียงใต้ในครึ่งปีหลัง และถ้าหากซื้อบ้านตามทิศนี้แล้ว ลมจะโชยเข้าบ้าน เย็นสบาย ดังคำกล่าวที่ว่า “อยู่เย็น เป็นสุข” 2. ประตู หน้าบ้าน ต้องเปิดรับทรัพย์ เปิดประตูหน้าต่างระบายอากาศในช่วงเช้าๆ ก่อน เพื่อรับมวลอากาศใหม่ๆ ที่บริสุทธิ์เข้ามาในบ้าน เพราะเมื่อมีลม ก็จะมีโชค เพราะลมนำพาออกซิเจนเข้ามา เพิ่มความสดชื่น และความปลอดโปร่งให้กับบ้านของเราได้เป็นอย่างดี แสงสว่าง คือ พลังหยาง หรือการเคลื่อนไหว Active หากคุณผู้อ่านรู้สึกนิ่งๆ เนือยๆ โชคลาภ ก็ไม่ถูกกระตุ้น ถ้าจัดบ้านให้มีความเป็นหยางมากเกินไป ก็จะส่งทำให้บรรยากาศในบ้านเคร่งเครียด อยู่ไม่สุข ทุกๆ พื้นที่ต้องมีไฟสว่างเพียงพอ ในตำแหน่งทางเดินต่างๆ ซึ่งเป็นเหมือนการนำทางพลังงานไปทุกที่ และป้องกันการเกิดอุบัติเหตุได้เป็นอย่างดี ตำแหน่งทางซ้ายมือของตัวบ้านเรียกว่าตำแหน่งมังกรเขียว ถ้ามีการเคลื่อนไหวอยู่บ่อยๆ จะช่วยเสริมเรื่องโชคลาภ ดังนั้น ควรให้ประตูบ้านอยู่ทางซ้ายมือ เพราะมีการเปิดเข้าออกอยู่ตลอด ตามหลักของประตูทางเข้าบ้านที่ดีนั้น ไม่ควรตรงกับประตูบานอื่นภายในบ้าน รวมถึงประตูหน้าต่างบานใหญ่ อีกทั้งไม่ควรหันชนกับประตูตู้ ประตูห้องน้ำ และบันได อย่างต่ำ […]

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การก่อหนี้ใหม่มาใช้หนี้เก่า โดยที่ได้รับประโยชน์ที่ดีกว่าจากการก่อหนี้ก้อนใหม่ เช่น  ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง, ผ่อนหมดเร็วขึ้น, หรือเป็นการรวมหนี้จากเจ้าหนี้หลายรายเป็นเจ้าหนี้รายเดียวก็ได้ เพื่อความสะดวก และผลประโยชน์สูงสุดในการชำระหนี้ การ Refinance มีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการย้ายสถาบันการเงิน (Switching Cost) ประกอบการพิจารณาด้วย ซึ่งแบ่งเป็น 3 ส่วน ดังนี้ สถาบันการเงินเดิม : ค่าเบี้ยปรับสำหรับ “กรณีที่ไถ่ถอนก่อนกำหนด” ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะคิดค่าปรับประมาณ 2 – 5% ของวงเงินกู้หรือยอดเงินต้นคงเหลือถ้าไถ่ถอนบ้านในช่วง 2 – 3 ปีแรก ตามที่ระบุในสัญญา สถาบันการเงินใหม่  : ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ประมาณ 0.25 – 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดินหรือประมาณ 15,000 – 10,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจัดการเงินกู้ประมาณ 0.25 – 2% ค่าประกันอัคคีภัย 1,000,000 บาทต่อ 3,000 บาท ต่อ 3 ปี กรมที่ดิน : ค่าธรรมเนียมการจดจำนองประมาณ 1%  ค่าอากรประมาณ […]

1.เข้าออกลำบาก ที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออกเป็นของตัวเอง ต้องซื้อที่ดินข้างเคียงเพิ่มเติมเพื่อเป็นทางเข้า เป็นการเสียทรัพย์เพิ่มโดยใช่เหตุ และยังรู้สึกไม่เป็นส่วนตัวที่ต้องผ่านที่ดินผู้อื่นในการเข้าออกทุกครั้ง ถนนเข้าสู่ที่ดินแคบ นอกจากรถและอุปกรณ์ก่อสร้างจะเข้าลำบาก ทำให้เสียต้นทุนในการก่อสร้างสูงแล้ว ยังสร้างอาคารได้เตี้ย ไม่คุ้มค่า โค้งหักศอกไปมาเยอะ ทำให้คนรู้สึกอัดอึด ในการเข้าสู่ที่ดินแล้วยังอันตราย กรณีเกิดเหตุภับพิบัติต่างๆ เช่น ไฟไหม้ ก็ทำให้รถดับเพลิงเข้าสู่พื้นที่ได้ยาก ที่ดินรูปทรงไม่ปกติ เช่น ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมคางหมูก้นแคบ, ที่ดินรูปขวาน, ที่ดินมีรอยแหว่ง, ที่ดินหลายเหลี่ยม, ที่ดินรูปสามเหลี่ยม, ที่ดินรูปเส้นก๋วยเตี๋ยว เป็นต้น เพราะนอกจากจะไม่ดีในเชิงฮวงจุ้ยแล้ว ยังสร้างอาคารยาก ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่คุ้มค่า ที่ดินที่เคยเป็นที่ทิ้งขยะ นอกจากจะมีมลพิษที่สะสมอยู่ซึ่งเป็นอันตรายต่อผู้อยู่อาศัยในอนาคตแล้ว การปรับปรุงพื้นที่ให้สร้างสิ่งปลูกสร้างได้ ยังใช้ต้นทุนสูงอีกด้วย ที่ดินที่เคยเป็น หลุม บ่อ เนื่องจาก การถมดินลงไปใหม่เปลืองงบประมาณอย่างมาก และกว่าที่ดินจะอัดตัวแน่นดี ใช้เวลาหลายปี ดังนั้นอาคารที่สร้างจะเกิดการทรุดตัวเป็นอันตรายต่อโครงสร้าง ที่ดินที่เคยเป็นมัสยิส สุสาน สถานพยาบาล ที่เคยมีผู้เสียชีวิต เนื่องจาก มีการสะสมของพลังงานไม่ดีมากเกินไป ใช้เชิงฮวงจุ้ยแล้วการอยู่อาศัยหรือ ค้าขาย จะไม่สงบราบรื่นเท่าที่ควร และยังเป็นความรู้สึกไม่ดีเชิงจิตวิทยา ดังนั้นหากจะสร้างโครงการขายจะทำให้ขายออกยากด้วย และ ดินที่กลายเป็นแหล่งเพาะเชื้อโรคต่าง […]

น.ส.2 ใบจองหรือหนังสือที่ทางราชการออกให้ แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว”เท่านั้น ราชการจัดที่ดินให้ “ทำกิน”  ไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนให้ผู้อื่นได้”ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก ผู้ที่มีใบจอง ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้ น.ส.3-> ตราครุฑสีดำ, สีเขียว เป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์แตกออกเป็น 3 ประเภทน.ส.3, น.ส.3 ข.  -> ตราครุฑสีดำ ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ”ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน” สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน น.ส.3 ก. -> ตราครุฑสีเขียวหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่ “มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน” สามารถขอออกโฉนดได้ทันที โฉนดที่ดินหรือ น.ส.4 -> ตราครุฑสีแดง เป็น เอกสารกรรมสิทธิที่ชัดเจนที่สุด“สามารถซื้อ ขาย และจำนอง” ได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางคนมักเรียกว่าโฉนดหัวแดง หรือครุฑแดง ”มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้รู้ตำแหน่งที่ตั้งชัดเจน” รวมถึง “มีรายละเอียดขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ที่ชัดเจน” น.ส.5 ใบไต่สวน หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้ ส.ป.ก.4-01 -> ครุฑสีน้ำเงิน เป็น หนังสืออนุญาตให้เข้า “ทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร” เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดกทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป สทก. เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่างๆ สามารถต่ออายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทน ซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท สำหรับครอบครัวที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือ สทก.1 ข แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่า แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่ายๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน หากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่? คำตอบก็คือ ทำได้ แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว น.ค.3 เป็น หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก สิ่งที่ต้องรู้และอย่าชะล่าใจ! หากปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ ถ้าเป็น “โฉนดที่ดิน”ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกันที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดิน ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี คนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้ส่วน ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้นผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไป

ผังสี หรือ ผังเมือง มีผลต่อราคามากๆ เพราะ ข้อกำหนดในการสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ต่างกัน 1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น สามารถสร้างอาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยได้มาก สร้างอาคารใหญ่ๆได้ ทำให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่ากว่าพื้นที่ที่สีอ่อนกว่า โดยมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10 ดังนี้ “สีเหลือง”ความหนาแน่นต่ำ (แถบชานเมือง) ตั้งแต่ ย.1–ย.4เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง ที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ที่ดิน ย.3 เป็นต้นไป สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน “สีส้ม” ความหนาแน่นปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน […]