โฉนดมีกี่แบบ

กลุ่มที่ได้รับ “ผลกระทบสูง” จากภาษีที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง  สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3 – 0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด ทั้งนี้หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก ดังนั้นกลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6 – 8% เป็นต้น)นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น […]

อยู่เฉยๆ ก็รวยขึ้น เนื่องจากอสังหาเป็น Rare Item ของที่มีจำนวนจำกัด หมดไปเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินเป็นสิ่งที่มีอยู่อย่างจำกัด นับวันราคาจะปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยธรรมชาติ แค่ถือครองไว้เฉยๆ มูลค่าก็เพิ่มขึ้นแล้ว มีโอกาสเจอของดีราคาถูกได้ไม่ยาก โดยเฉพาะทรัพย์มือสอง ถ้าเสาะหาและเจอจังหวะที่ดี เนื่องจากผู้ขายมีมากมาย มีเหตุผลให้ขายราคาถูกโดยไม่เกี่ยวกับสภาพเศรษฐกิจเยอะมาก เช่น หย่าร้าง, แบ่งมรดก, ติดหนี้, ต้องการเงินหมุน เป็นต้น คู่แข่งน้อย เนื่องจาก ต้องใช้ความพยายามมาก ในการจะศึกษา ค้นหาและเข้าใจ ดังนั้นหาก คุณทำได้ดี คู่แข่งที่สูสีก็น้อยลงไปมาก จึงมีโอกาสในการทำกำไรได้ไม่ยาก สามารถเพิ่มมูลได้ค่าได้ไม่ยาก และใช้เวลาสั้น เช่นการรีโนเวท หรือตกแต่งเพิ่มเติม ก็ช่วยเพิ่มราคาอสังหาได้มาก เป็นสินค้าที่มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ทั้งที่อยู่อาศัย เนื่องจากวัฏจักรของการเกิด แก่ เจ็บ ตาย ของมนุษย์ ที่มีการขยายครอบครัว มีลูก แก่ตัว แต่งงาน ทำให้ความต้องการใช้งานอสังหาเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ตลอดเวลา ดังนั้นจึงมีการซื้อขายเปลี่ยนมือตลอดเวลาเช่นกัน ประเมิณความเสี่ยงได้ง่าย เห็นได้ด้วยตาเปล่า แนวโน้มของความน่าอยู่อาศัย, หรือฟังก์ชั่นที่ตอบโจทย์ธุรกิจของทรัพย์พาณิชย์ […]

1.ตัวบ้าน หันถูกทิศบ้านที่ดีควรหันไปทางทิศใต้และทิศเหนือ โดยบ้านที่ถูกหลักฮวงจุ้ย ตัวบ้านต้องเปิดรับ ทิศทางลมพัดจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือในครึ่งปีแรก และพัดทิศตะวันตกเฉียงใต้ในครึ่งปีหลัง และถ้าหากซื้อบ้านตามทิศนี้แล้ว ลมจะโชยเข้าบ้าน เย็นสบาย ดังคำกล่าวที่ว่า “อยู่เย็น เป็นสุข” 2. ประตู หน้าบ้าน ต้องเปิดรับทรัพย์ เปิดประตูหน้าต่างระบายอากาศในช่วงเช้าๆ ก่อน เพื่อรับมวลอากาศใหม่ๆ ที่บริสุทธิ์เข้ามาในบ้าน เพราะเมื่อมีลม ก็จะมีโชค เพราะลมนำพาออกซิเจนเข้ามา เพิ่มความสดชื่น และความปลอดโปร่งให้กับบ้านของเราได้เป็นอย่างดี แสงสว่าง คือ พลังหยาง หรือการเคลื่อนไหว Active หากคุณผู้อ่านรู้สึกนิ่งๆ เนือยๆ โชคลาภ ก็ไม่ถูกกระตุ้น ถ้าจัดบ้านให้มีความเป็นหยางมากเกินไป ก็จะส่งทำให้บรรยากาศในบ้านเคร่งเครียด อยู่ไม่สุข ทุกๆ พื้นที่ต้องมีไฟสว่างเพียงพอ ในตำแหน่งทางเดินต่างๆ ซึ่งเป็นเหมือนการนำทางพลังงานไปทุกที่ และป้องกันการเกิดอุบัติเหตุได้เป็นอย่างดี ตำแหน่งทางซ้ายมือของตัวบ้านเรียกว่าตำแหน่งมังกรเขียว ถ้ามีการเคลื่อนไหวอยู่บ่อยๆ จะช่วยเสริมเรื่องโชคลาภ ดังนั้น ควรให้ประตูบ้านอยู่ทางซ้ายมือ เพราะมีการเปิดเข้าออกอยู่ตลอด ตามหลักของประตูทางเข้าบ้านที่ดีนั้น ไม่ควรตรงกับประตูบานอื่นภายในบ้าน รวมถึงประตูหน้าต่างบานใหญ่ อีกทั้งไม่ควรหันชนกับประตูตู้ ประตูห้องน้ำ และบันได อย่างต่ำ […]

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การก่อหนี้ใหม่มาใช้หนี้เก่า โดยที่ได้รับประโยชน์ที่ดีกว่าจากการก่อหนี้ก้อนใหม่ เช่น  ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง, ผ่อนหมดเร็วขึ้น, หรือเป็นการรวมหนี้จากเจ้าหนี้หลายรายเป็นเจ้าหนี้รายเดียวก็ได้ เพื่อความสะดวก และผลประโยชน์สูงสุดในการชำระหนี้ การ Refinance มีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการย้ายสถาบันการเงิน (Switching Cost) ประกอบการพิจารณาด้วย ซึ่งแบ่งเป็น 3 ส่วน ดังนี้ สถาบันการเงินเดิม : ค่าเบี้ยปรับสำหรับ “กรณีที่ไถ่ถอนก่อนกำหนด” ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะคิดค่าปรับประมาณ 2 – 5% ของวงเงินกู้หรือยอดเงินต้นคงเหลือถ้าไถ่ถอนบ้านในช่วง 2 – 3 ปีแรก ตามที่ระบุในสัญญา สถาบันการเงินใหม่  : ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ประมาณ 0.25 – 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดินหรือประมาณ 15,000 – 10,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจัดการเงินกู้ประมาณ 0.25 – 2% ค่าประกันอัคคีภัย 1,000,000 บาทต่อ 3,000 บาท ต่อ 3 ปี กรมที่ดิน : ค่าธรรมเนียมการจดจำนองประมาณ 1%  ค่าอากรประมาณ […]

1.เข้าออกลำบาก ที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออกเป็นของตัวเอง ต้องซื้อที่ดินข้างเคียงเพิ่มเติมเพื่อเป็นทางเข้า เป็นการเสียทรัพย์เพิ่มโดยใช่เหตุ และยังรู้สึกไม่เป็นส่วนตัวที่ต้องผ่านที่ดินผู้อื่นในการเข้าออกทุกครั้ง ถนนเข้าสู่ที่ดินแคบ นอกจากรถและอุปกรณ์ก่อสร้างจะเข้าลำบาก ทำให้เสียต้นทุนในการก่อสร้างสูงแล้ว ยังสร้างอาคารได้เตี้ย ไม่คุ้มค่า โค้งหักศอกไปมาเยอะ ทำให้คนรู้สึกอัดอึด ในการเข้าสู่ที่ดินแล้วยังอันตราย กรณีเกิดเหตุภับพิบัติต่างๆ เช่น ไฟไหม้ ก็ทำให้รถดับเพลิงเข้าสู่พื้นที่ได้ยาก ที่ดินรูปทรงไม่ปกติ เช่น ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมคางหมูก้นแคบ, ที่ดินรูปขวาน, ที่ดินมีรอยแหว่ง, ที่ดินหลายเหลี่ยม, ที่ดินรูปสามเหลี่ยม, ที่ดินรูปเส้นก๋วยเตี๋ยว เป็นต้น เพราะนอกจากจะไม่ดีในเชิงฮวงจุ้ยแล้ว ยังสร้างอาคารยาก ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่คุ้มค่า ที่ดินที่เคยเป็นที่ทิ้งขยะ นอกจากจะมีมลพิษที่สะสมอยู่ซึ่งเป็นอันตรายต่อผู้อยู่อาศัยในอนาคตแล้ว การปรับปรุงพื้นที่ให้สร้างสิ่งปลูกสร้างได้ ยังใช้ต้นทุนสูงอีกด้วย ที่ดินที่เคยเป็น หลุม บ่อ เนื่องจาก การถมดินลงไปใหม่เปลืองงบประมาณอย่างมาก และกว่าที่ดินจะอัดตัวแน่นดี ใช้เวลาหลายปี ดังนั้นอาคารที่สร้างจะเกิดการทรุดตัวเป็นอันตรายต่อโครงสร้าง ที่ดินที่เคยเป็นมัสยิส สุสาน สถานพยาบาล ที่เคยมีผู้เสียชีวิต เนื่องจาก มีการสะสมของพลังงานไม่ดีมากเกินไป ใช้เชิงฮวงจุ้ยแล้วการอยู่อาศัยหรือ ค้าขาย จะไม่สงบราบรื่นเท่าที่ควร และยังเป็นความรู้สึกไม่ดีเชิงจิตวิทยา ดังนั้นหากจะสร้างโครงการขายจะทำให้ขายออกยากด้วย และ ดินที่กลายเป็นแหล่งเพาะเชื้อโรคต่าง […]

ผังสี หรือ ผังเมือง มีผลต่อราคามากๆ เพราะ ข้อกำหนดในการสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ต่างกัน 1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น สามารถสร้างอาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยได้มาก สร้างอาคารใหญ่ๆได้ ทำให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่ากว่าพื้นที่ที่สีอ่อนกว่า โดยมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10 ดังนี้ “สีเหลือง”ความหนาแน่นต่ำ (แถบชานเมือง) ตั้งแต่ ย.1–ย.4เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง ที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ที่ดิน ย.3 เป็นต้นไป สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน “สีส้ม” ความหนาแน่นปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน […]