ความรู้อสังหาผู้ซื้อ

เอกสารผู้ซื้อ บัตรประชาชนตัวจริงของผู้ซื้อ สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีผู้ซื้อจดทะเบียนสมรส คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมาด้วย) ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ซื้อ กรณีกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร จะมีเจ้าหน้าที่ธนาคารมาด้วย กรณีจ่ายเป็นเช็คเงินสด ถ่ายสำเนาเช็คมาด้วย 

แบ่งการจ่ายของเงินส่วนต่างๆออกเป็น 2 ช่วงใหญ่ๆ คือ เงินที่จ่ายช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และเงินที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เงินที่จ่ายช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์  แบ่งออกเป็น 3 ส่วน คือ 1. เงินจองคือ สิทธิ์ที่จะได้เลือกยูนิตชอบ 2. เงินทำสัญญาคือ หลังจากวันจองแล้วจะมีการนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย และจ่ายเงินอีกจำนวนหนึ่งเพิ่ม โดยปกติแล้วจะมีการกำหนดวันทำสัญญาหลังจากวันจองภายใน 7 วัน  *แต่ในบางกรณี เช่น การซื้อบ้านพร้อมอยู่ การจองจะทำพร้อมกับการทำสัญญา โดยรวมเงินเป็นก้อนเดียวที่ใหญ่ขึ้นอีกหน่อย 3. เงินผ่อนดาวน์คือ จำนวนเงินที่โครงการกำหนดให้ผู้ซื้อจ่ายในช่วงระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างการดำเนินการ โดยแบ่งออกเป็นงวดๆ จำนวนเงินในแต่ละงวดและจำนวนงวดขึ้นกับราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อ เช่น คอนโด Low riseมีการผ่อนดาวน์ประมาณ 10 งวดเพราะมักมีกำหนดสร้างเสร็จภายในปีเดียวและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เลย  คอนโด High rise การดำเนินการจะใช้เวลานานกว่า จำนวนงวดอยู่ที่ประมาณ 20 งวด โดยแบ่งจ่ายเท่าๆ กันในแต่ละงวด หรืออาจจะมีการจ่ายแบบ Balloon (เงินจ่ายงวดพิเศษที่ต้องจ่ายมากกว่าเงินผ่อนดาวน์งวดปกติ) ในบางงวด ขึ้นอยู่กับข้อตกลง *แต่ในบางกรณี เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโดพร้อมอยู่ อาจจะไม่ให้มีการผ่อนดาวน์เลย แต่จะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ในทันที (เงินจอง + […]

1.ข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ คุณคือคนที่ธนาคารต้องการ เนื่องจากหน่วยงานราชการเป็นต้นสังกัดที่มีความมั่นคงสูง และโอกาสที่จะถูกปลดจากการเป็นข้าราชการมีค่อนข้างน้อย ซึ่งจะทำให้การผ่อนชำระมั่นคงเช่นกัน โอกาสกู้ผ่านจึงมีสูง นอกจากนี้กลุ่มข้าราชการมักจะได้รับแพ็คเกจสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยพิเศษที่ถูกกว่าอาชีพอื่นจากธนาคารของรัฐ อาทิ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้แพ็คเกจสำหรับลูกค้ากลุ่มสวัสดิการไม่มีเงินฝาก (หน่วยงานของรัฐ) ปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ย 3.00% ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 4.50% และปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ย MRR-1.00% เปรียบเทียบกับแพ็คเกจสำหรับลูกค้าทั่วไป จะได้รับอัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ย 3.50% ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 4.75% และปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ย MRR-0.50% ดังนั้น ข้าราชการไม่ควรลืมที่จะศึกษาแพ็คเกจจากธนาคารรัฐอย่าง ธอส. ซึ่งมีส่วนสนับสนุนให้ข้าราชการมีบ้านได้ง่ายขึ้น [หมายเหตุ: ลูกค้ากลุ่มสวัสดิการ หมายถึง ผู้กู้เป็นพนักงานของหน่วยงานรัฐหรือเอกชนที่มีการทำสัญญายินยอมหักเงินงวดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านออกจากบัญชีเงินเดือนพนักงานส่งให้กับธนาคารโดยตรง] 2.พนักงานเอกชนมีรายได้ประจำ พนักงานเอกชนมีรายได้ประจำเป็นอีกกลุ่มที่ธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงต่ำในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เพราะแม้มีโอกาสบ้างที่พนักงานเอกชนจะถูกลดเงินเดือน ถูกให้ออก หรือบริษัทปิดตัวลง แต่พนักงานมักจะไม่มีหนี้สินจากการทำธุรกิจ ทำให้ความเสี่ยงต่ำและโอกาสได้รับอนุมัติเงินกู้มีสูงเช่นกัน […]

การกู้ธนาคาร ย่อมมองว่า ”ผู้กู้สามารถและรับผิดชอบมากพอที่จะชำระหนี้นั้นๆ” โดยดูจากหลายปัจจัยประกอบกัน ดังนี้ ดูประวัติการจ่ายชำระหนี้ในอดีตของเรา ไม่มีหนี้ย่อยๆหลายรายการ เช่น ผ่อนรถ, ผ่อนเครื่องใช้ไฟฟ้า และการผ่อนอื่นๆ รายรับต้องเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ (หากไม่ได้ทำงานประจำต้องรวบรวมแหล่งที่มาของรายได้จากทุกช่องทางให้ประกอบการยื่นกู้

หากทราบพื้นฐานเกณฑ์การปล่อยกู้ ก็คิดย้อนกลับได้ไม่ยากเลยค่ะ ธนาคารยอมให้คนมีหนี้รวมทั้งหมดได้ 60-70% เพราะเชื่อว่าส่วนที่เหลือต้องเก็บไว้กินใช้ การผ่อน ปกติ ธนาคารให้ผ่อน “ล้านละ 7,000” สมมติ เงินเดือน 35,000 บาท จะกู้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าไหร่ เงินเดือน 35,000 ยอมให้ผ่อนรวมเดือนละ 35,000*70% = 24,500 บาท ถ้าผ่อนรถ 7,000 เหลือ ผ่อนบ้านได้อีก 24,500-7,000 = 17,500 บาท เงินผ่อน 7000 บาท ซื้ออสังหาฯได้ 1 ล้านบาท ดังนั้นเงิน 17,500 บาท ซื้ออสังหาฯได้ = (17,500 x 1)/7000 = 2.5 ล้านบาท

ทรัพย์ที่ขายต่อมีกำไร คือ 1. ทำเลดี – เดินทางสะดวก อยู่ในแหล่งชุมชน ราคาอสังหาจะเพิ่มขึ้นด้วยตัวมันเอง ตามกาลเวลา 2. ประเภททรัพย์เป็นที่ต้องการในวงกว้าง ดูจากระดับราคา จับต้องง่าย – คอนโด ราคาจับต้องง่ายที่สุด แม้จะขนาดเล็ก แต่ก็เป็นที่ต้องการสูงเพราะ คนจำนวนมากสามารถมีกำลังในการผ่อนได้ ดูจากประโยชน์ใช้สอย – ทาวน์โฮมชานเมือง ตอบโจทย์ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย เพราะ พื้นที่ใช้สอยเยอะ(กว่าคอนโด) จำนวนห้องเยอะ แบ่งฟังชั่นได้หลากหลาย เดินทางพอจะสะดวก และราคายังพอจับต้องง่าย ดังนั้น ตอบโจทย์คนหลายกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นคู่แต่งงานใหม่ที่ต้องการสร้างครอบครัว, คนโสดที่พ่อแม่เริ่มมีอายุต้องการบ้านที่มีพื้นที่ให้พ่อแม่มาอยู่ด้วยกันได้, คนทำธุรกิจส่วนตัวที่ต้องการพื้นที่ออฟฟิศเล็กๆ ก็ปรับเป็นโฮมออฟฟิศได้ หรือกระทั่งเปิดเป็นกิจการส่วนนึง อีกส่วนนึงใช้พักอาศัย 3. ดูจากดีไซน์ – รูปแบบกลางๆ ไม่มีสไตล์เฉพาะทางจนเกินไป 4. โครงสร้างอาคารแข็งแรงไม่แตกร้าว 5. กรณีที่ดิน – ต้องเป็นที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาได้ง่าย เช่น มีถนนเข้าสู่ที่ดิน, ถนนขนาดกว้างเกินกว่า 6 เมตร, รูปแปลงที่ดินเป็นสีเหลี่ยมสวย ไม่แคบหรือตื้นเกินไป, […]

เปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมินเพื่อตรวจสอบว่าราคาที่ขายสูงเกินไปหรือไม่ เพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจซื้อ และนอกจากนี้ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้จากราคาประเมิน หากราคาประเมินต่ำกว่า ดังนั้นสิ่งที่ต้องรู้อีกอย่างก็คือ ราคาประเมินของบ้าน ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน ให้ได้ทราบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ หรือหากเป็นนายหน้า นายหน้ากำลังขายให้ใคร เพื่อป้องกันการแอบอ้าง ตรวจสอบแนวเวนคืน บ้านบางหลังที่เจ้าของรีบร้อนขาย อาจเป็นเพราะรู้ว่าตัวบ้านอยู่ในแนวเวนคืน และหลอกขายให้ลูกค้า ดังนั้น จึงควรตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนที่จะซื้อ โดยสามารถตรวจสอบได้กับกรมโยธา การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตและกรมที่ดิน หรือสอบถามคนในพื้นที่ ตรวจสอบการจดจำนอง เพราะโดยส่วนมากบ้านมักจะติดจำนองหรือยังผ่อนไม่หมดอยู่ เรื่องนี้ควรถามกับผู้ขายให้แน่ชัด เพราะต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารให้เรียบร้อยก่อน สอบถามสาเหตุที่ขายและประวัติของบ้าน คุณควรสอบถามกับเจ้าของบ้านโดยตรงถึงสาเหตุที่ต้องการขายบ้าน เช่น จำเป็นต้องใช้เงิน ต้องการย้ายที่อยู่ หรือมีเหตุผลอื่นที่พยายามปกปิด นอกจากนี้ ยังควรสอบถามประวัติของบ้านจากทั้งเจ้าของหรือเพื่อนบ้านว่าบ้านหลังนี้เคยมีใครอาศัยอยู่บ้าง มีเหตุการณ์ที่น่ากังวลเกิดขึ้นหรือไม่ เพื่อความสบายใจและมั่นใจเมื่อเข้าอาศัย ต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ในการซื้ออสังหา (นอกจากมูลค่าทรัพย์ที่ซื้อ) 1. ค่าจอง และ ค่าทำสัญญา (โดยปกติจองแล้วต้องมาทำสัญญาภายใน 7 วัน 2. ผ่อนเงินดาวน์ (อย่างน้อย 5-10% ของราคาขาย) 3. ค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อ 0-1% (แล้วแต่เจรจา) 4. ค่าสำรวจและประเมินหลักทรัพย์ 0-0.5% ของราคาประเมิน […]

โครงการใหม่ ข้อดี สภาพทรัพย์ไม่เคยผ่านการใช้งาน ไม่ต้องซ่อมแซมมากนักในระยะ 1 ปีแรก ดีไซน์ทันสมัย รวมถึงนวัตกรรมของอุปกรณ์ต่างๆภายในบ้านจะทันสมัยกว่ามือสอง เช่น ประตูเป็นแบบดิจิตอลล็อก แทนแบบปกติ ทำเล เป็นทำเลปัจจุบัน เช่น ทำเลที่เคยแย่เพราะอยู่ไกลจากทางด่วน แต่กลับดีขึ้นเพราะเพิ่งมีรถไฟฟ้าสร้างเสร็จใกล้ๆ วิว เป็น วิวปัจจุบัน เช่น คอนโดฝั่งที่เคยดี เพราะเห็นวิวเมืองสุดลูกหูลูกตา อาจแย่เพราะ มีตึกใหม่มาสร้างข้างๆ กลายเป็นบล็อกวิว วงเงินกู้มีโอกาสได้ 100% หรือกู้เกิน ข้อเสีย ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่ามือสอง เพราะต้นทุนทั้งค่าที่ดิน และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ยังไม่เห็นเพื่อนบ้าน และชุมชนว่าเป็นอย่างไร (เพื่อนบ้านดี ชีวิตดี) สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาจยังไม่มาถึง เช่น หากเป็นพื้นที่นอกเขตชุมชนเก่า เมื่อคอนโดสร้างไปแล้วหลายปี จึงเริ่มมีร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร ตลาด เกิดขึ้นโดยรอบเพื่อรองรับคนในคอนโดนั้นๆ กรณีบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ดินยังไม่ เซ็ทตัว จะมีการยุบลงเรื่อยๆ ภายในระยะเวลา 5 ปี จะเจอปัญหา […]

ซื้อ ข้อดี เป็นสิทธิ์ขาด จะตกแต่งต่อเติม รีโนเวทได้ตามใจ ทำกำไรจากการขายต่อได้ (ปกติมูลค่าอสังหาที่เพิ่มขึ้นทุกปี) ค่าผ่อน (บางครั้งถูกกว่าค่าเช่า หรือแพงกว่าเล็กน้อย) สุดท้ายกลายเป็นทรัพย์สิน ข้อเสีย ผูกมัดค่าใช้จ่ายระยะยาว ผูกมัดกับทำเล หากไม่อยู่เองตลอดก็ต้องปล่อยเช่าต่อ หรือ ขายออกไป ซึ่งต้องใช้เวลาและมีความวุ่นวายในการบริหารจัดการ ต้องรับผิดชอบดูแลกรณีเกิดความเสื่อม หรือ เกิดภัยพิบัติ เช่า ข้อดี ไม่มีข้อผูกมัดระยะยาว (แค่ตามอายุสัญญาการเช่า เท่านั้น ซึ่งถ้ายกเลิกการเช่ากลางคัน ก็เสียเฉพาะ เงินประกันการเช่า โดยปกติจะเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน) ไม่ต้องรับผิดชอบดูแลกรณีเกิดความเสื่อม หรือ เกิดภัยพิบัติ ข้อเสีย เงินค่าเช่าเป็นการจ่ายทิ้งไปทุกเดือน สุดท้ายไม่ได้ครอบทรัพย์สิน ไม่สามารถรีโนเวท หรือตกแต่งได้ตามใจชอบ (หากลงมือทำ ก็ต้องทำคืนสภาพเดิมให้กับเจ้าของ ณ วันที่ย้ายออก) ดังนั้นคนที่ยังไม่มั่นใจว่าจะพักอาศัย หรือ ทำงานที่เดิมไปอีกนานๆ แนะนำว่าควรเช่าไปก่อนในระยะแรก

เอกสารผู้ขาย (เจ้าของโฉนด) กรณีผู้ขายมาด้วยตัวเอง   บัตรประชาชนผู้ขาย (ตัวจริง)  ทะเบียนบ้านผู้ขาย (ตัวจริง)  โฉนดอสังหาฯ (ตัวจริง) .. หากติดจำนอง เจ้าหน้าที่ธนาคารจะนำโฉนดตัวจริงมาวันโอน หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล พร้อมสำเนา : ถ้าผู้ขายมีเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล และชื่อปัจจุบันไม่ตรงกับชื่อที่ปรากฎในโฉนด กรณีผู้ขายมอบอำนาจ หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 บัตรประชาชน (ตัวจริง) ของผู้ขาย บัตรประชาชน (ตัวจริง) ของผู้รับมอบอำนาจ ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง) ของผู้รับมอบอำนาจ เอกสารผู้ซื้อ บัตรประชาชนผู้ขาย (ตัวจริง) ทะเบียนบ้านผู้ขาย (ตัวจริง) สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีผู้ซื้อจดทะเบียนสมรส คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมาด้วย) * กรณีกู้สินเชื่อ จะมีเจ้าหน้าที่ธนาคารมาด้วย * กรณีจ่ายเป็นเช็คเงินสด ถ่ายสำเนาเช็คมาด้วย  Note 1 : ถ้าไม่มีทะเบียนบ้านตัวจริง .. ไปขอคัดทะเบียนบ้านที่เขตใดก็ได้ Note 2 : ถ้าผู้ขายจดทะเบียนสมรส หรือมีบุตรร่วมกัน ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม […]