ความรู้อสังหาผู้ขาย

ประเภทของสัญญานายหน้าและตัวแทน สัญญานายหน้าและตัวแทนนั้นเป็นสัญญาที่ไม่มีรูปแบบตายตัว มีทั้งหมด 2 ประเภท ดังนี้ สัญญาแบบเปิด เปิดโอกาสให้ผู้ขายสามารถใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อมกัน หรือ จะขายเองด้วยก็ได้ นายหน้ารายไหนพาผู้ซื้อจบการขายได้จริงคนนั้นได้เงิน เป็นสัญญาที่ไม่จำกัดระยะเวลา สัญญาแบบปิดแบ่งออกได้เป็น 2 ลักษณะคือ ปิด 100% หมายถึงภายในระยะเวลาที่กำหนดนี้ หากเกิดขายซื้อขายขึ้น ไม่ว่าผู้ซื้อจะเป็นใคร (แม้จะเป็นคนรู้จักของผู้ขายเอง หรือนายหน้าคนอื่นแนะนำมาก็ตาม) จะต้องให้ค่านายหน้าแก่นายหน้าที่อยู่ในสัญญา ปิดผู้ซื้อเฉพาะราย หมายถึงถ้าผู้ซื้อรายที่ระบุชื่อตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ ก็ถือว่า จะต้องให้ค่าคอมมิชชั่นแก่นายหน้าที่อยู่ในสัญญา รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทน คู่สัญญา รายละเอียดผู้ขายและนายหน้า เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขที่ผู้เสียภาษี หรือ เลขที่บัตรประชาชน เป็นต้น อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน ระบุเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น ค่าตอบแทน ค่าตอบแทนกี่บาท กี่เปอร์เซ็น, วิธีการชำระเงิน, เวลาที่จะชำระเงิน, งวดการชำระเงิน เป็นต้น ระยะเวลาของสัญญา ช่วงเวลาที่ให้สัญญานี้สิ้นสุดลง รวมถึงเงื่อนไขต่างๆ หากต้องการขยายเวลาของสัญญาหรือต้องการทำสัญญากันขึ้นใหม่ […]

คู่สัญญา ระบุตัวตนผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขที่ผู้เสียภาษี หรือ เลขที่บัตรประชาชน เป็นต้น อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน ระบุเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น ราคาที่ตกลงกัน ระบุราคาเป็นตัวเลขและตัวอักษร วิธีการชำระ ระบุไว้ด้วยว่าจะชำระราคากันโดยวิธีใดอย่างไร เช่น ชำระโดยแคชเชียร์เช็ค ครึ่งหนึ่งในวันทำสัญญา อีกครึ่งหนึ่งจะชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ที่ที่ดิน เป็นต้น ผู้ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่จ่าย คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้ว่าฝ่ายใดจะจ่ายเท่าใด กำหนดเวลาการไปโอน อาจกำหนดวันที่ที่แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้เช่น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่ทำสัญญา เป็นต้น ความรับผิดหากผิดสัญญา อาจใส่เข้ามาในสัญญาหรือไม่ก็ได้เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญาจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้ เช่น หากผิดสัญญายินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย เป็นต้น เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ คู่สัญญาอาจมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงในการซื้อขายกันเพิ่มเติมก็ได้เช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหน้าที่ล่าช้าเกินกว่าที่ตกลงกัน อาจตกลงกันในเรื่องของดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมในสัญญาฉบับนี้ได้ ลงลายมือชื่อ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคนทั้งนี้การลงลายมือชื่อนั้นต้องใช้มือในการเขียนเท่านั้น จะใช้ตราประทับหรือพิมพ์ไม่ได้ Note : อาจมีเอกสารแนบท้ายสัญญาเพื่อชี้เฉพาะในทรัพย์สินหรือรายละเอียดต่างๆในสัญญาก็จะทำให้สัญญานั้นสมบูรณ์มากขึ้น

สำนักงานที่ดิน เปิดบริการตามวันทำงานราชการ ตั้งแต่ 8:00 – 16:30 น.  หากไม่มีปัญหาขัดข้อง มักจะใช้เวลาอยู่ที่ 1-2 ชั่วโมง โดยมีขั้นตอน ดังนี้ กดรับบัตรคิว เพื่อติตด่อฝ่ายประชาสัมพันธ์ ยื่นเอกสารทั้งหมดให้ฝ่ายประชาสัมพันธ์ แจ้งเจตจำนงในการ ซื้อขาย เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากครบถ้วน จะให้บัตรคิวเพื่อติดต่อเจ้าหน้าที่ชำนาญการต่อไป เจ้าหน้าที่จะเรียกสอบถามราคาซื้อขาย พร้อมเซ็นเอกสารคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนให้ (ยอดค่าใช้จ่ายนี้สามารถมาตรวจสอบล่วงหน้าก่อนวันที่โอนจริงได้) ไปชำระที่ฝ่ายการเงิน ต้องได้ใบเสร็จรับเงินตามที่จ่ายจริงทุกยอด นำใบเสร็จกลับมายื่นที่เจ้าหน้าที่คนเดิม เก็บใบเสร็จไว้ และรอเรียกอีกครั้ง เจ้าหน้าที่จะเรียกไปรับโฉนดที่ดินคืน พร้อมระบุเจ้าของใหม่ (ผู้ซื้อ) Note : วิธีการชำระ แคชเชียร์เช็ค ในกรุงเทพมหานครสั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง”  ในจังหวัดอื่นสั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง ผ่านสำนักงานคลัง……..” และนำส่งเช็คให้เจ้าหน้าที่การเงินตรวจสอบก่อน เช็คต้องออกล่วงหน้าไม่เกิน 7 วัน ออกเช็คจากธนาคารสาขาต่างจังหวัด จะเสียค่าธรรมเนียมแพงกว่าปกติ บัตรเดบิต / ATM : เสียค่าธรรมเนียมรายการละ 15 บาท (กรุงไทยและกสิกรไม่เสียค่าธรรมเนียม) บัตรเครดิต : […]

1.เช็คราคาตลาด ตั้งราคาที่เหมาะสม 2.ถ่ายรูปอสังหาฯ ทั้งภายในทรัพย์, สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทางเข้าสู่ทรัพย์ 3.เขียนอธิบายจุดขายทรัพย์ ให้ตรงใจกลุ่มเป้าหมาย 4.ทำการโฆษณา Offline : ติดป้าย รอบๆ บริเวณทรัพย์ ทั่วทุกทิศ รัศมี 1 – 2 กม. แล้วแต่ความหนาแน่นของเมือง Online : ลงประกาศในเว็ปไซต์ขายอสังหาฯ มีหลายเว็ปที่ฟรี บางเว็ป เก็บค่าธรรมเนียมในการลงประกาศในตำแหน่งที่ดีขึ้น 5.stand by รอรับโทรศัพท์ ผู้ซื้อจะติดต่อเข้ามาสอบถามว่าขายไปหรือยัง, ราคา net เท่าไหร่ลดได้อีกมั้ย, และนัดดูสถานที่จริง 6.พาลูกค้าเยี่ยมชมทรัพย์ อธิบายว่าทำไมเราจึงเลือกซื้อทรัพย์นี้ ข้อดี ข้อเสีย คืออะไร และ เล่าถึงทรัพย์อื่นๆที่เป็นคู่แข่งด้วย เพื่อเป็นข้อมูลให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้น 7. เจราต่อรองราคา ควรตั้งราคาให้สามารถลดได้บ้างเล็กน้อย เนื่องจากตามจิตวิทยาผู้ซื้อย่อมต้องการต่อรองให้ได้ราคาที่ดีขึ้น และคิดเผื่อหากไม่ลดราคาจะให้เป็นมูลค่าอย่างอื่น เช่น ออกค่าโอนให้ หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นต้น 8. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย 9. นัดวันโอน […]

ผู้ขาย นิติบุคคล : ขอใบปลอดหนี้ (กรณีคอนโด) ต้องไม่ค้างชำระหนี้ส่วนกลางจึงสามารถซื้อขายได้) มักหมดอายุใน 7 – 14 วัน ดังนั้นควรรู้วันนัดโอนที่แน่ชัดก่อน ธนาคารที่กู้เงินไว้ : ขอยื่นไถ่ถอนหนี้ ยอดหนี้คงค้าง จะคิดเป็นรายวัน (เลื่อนวันโอน ยอดหนี้เปลี่ยน)ดังนั้นควรรู้วันนัดโอนที่แน่ชัดก่อน สำนักงานที่ดิน : ทำการโอน นำเลขที่โฉนดกรอกในเว็ปไซต์ กรมธนารักษ์ ค้นหาแปลงที่ดิน จะแจ้งเขตที่ต้องไปโอน ถ้าไปบ่ายอาจทำเรื่องไม่ทัน ต้องมาใหม่วันรุ่งขึ้น Note : ทำการมอบอำนาจได้ทุกรายการ … แต่การมอบอำนาจผู้ขายให้โอนที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมักจะไม่ค่อยยอม เพราะกลัวการแอบอ้างนำที่ดินมาขายโดยผู้ขายไม่เต็มใจ ดังนั้น บางท้องที่จะให้ไปมอบอำนาจต่อหน้าเจ้าพนักงานก่อน หรือ บางท้องที่ก็ไม่ยอมให้มอบอำนาจเลยก็มี ผู้ซื้อ ธนาคาร : ยื่นกู้ ยื่นธนาคาร 2-3 ธนาคาร (อย่ายื่นหลายแห่งเกินไป คะแนนเครดิตบูโรจะเสีย) เลือกธนาคารที่… รายรับเข้าอยู่เป็นประจำ, ดอกเบี้ยถูก เช่น ธอส., ออมสิน นโยบายการปล่อยสินเชื่อตรงกับประเภทอาชีพของเรา […]

กรณีโอนสำหรับการซื้อ-ขาย ค่าธรรมเนียมการโอน : 2% * ราคาประเมิน Note : ส่วนมากจะเจรจาให้ผู้ซื้อจ่ายส่วนนี้ครึ่งหนึ่ง ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้) : 1% * ยอดจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% * ราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า Note : เสียค่าอากรแสตมป์ กรณี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองครบ 5 ปี ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย นิติบุคคล : 1% * ราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า บุคคลธรรมดา : คิดอัตราก้าวหน้าเป็นขั้นบันได (มีการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง) Note 1 : มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วง COVID-19 ลดทั้ง ค่าธรรมเนียมการโอน […]

วิธีการนำเสนอจุดเด่นทรัพย์ให้น่าสนใจ เข้าใจจุดเด่นทรัพย์ที่แท้จริง..ลองใช้ key word ตามสูตรนี้เลยค่ะ บ้าน – ข้อดี ขนาดใหญ่ พื้นที่เยอะ มีหลายห้อง ใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย บางบ้าน เช่น บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม หลังใหญ่หน่อย มีพื้นที่ outdoor ด้วย สามารถปลูกต้นไม้ , จัดสวน ,หรือเลี้ยงสัตว์ได้ ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าคอนโด บ้าน – ข้อเสีย ราคารวมมักจะสูงกว่าคอนโด ส่วนใหญ่จะอยู่ห่างจากรถไฟฟ้า จะต้องเดินทางโดยรถยนต์จะสะดวกกว่า ดังนั้นถ้าจะขายเรื่องความสะดวกในการเดินทางของบ้าน ต้องแจ้งเรื่องทางด่วนที่ใกล้ ทางเลี่ยงรถติดที่ออกได้หลายซอย เป็นต้น คอนโด – ข้อดี ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก คนอยู่คอนโดคือ ซื้อเวลาการเดินทางเป็นหลัก บางห้อง มีวิวมุมสูงที่สวย แบบที่บ้านไม่มีทางได้ เช่นวิวเมืองยามค่ำคืน, วิวโค้งน้ำเจ้าพระยายามอาทิตย์ตกดิน เป็นต้น ส่วนกลางคอนโด มักจะใหญ่ ครบครัน หรูหรากว่าหมู่บ้าน หากเป็นคนที่ชอบใช้ facilities ส่วนกลางจะเลือกคอนโดมากกว่าบ้าน […]

วิธีการถ่ายภาพอสังหาเพื่อที่อยู่อาศัยให้ขายได้ คือ ทำให้ทรัพย์รู้สึกน่าอยู่ … ทำให้ดูกว้าง โปร่งสบาย และอบอุ่นค่ะ 1. การใช้แสง : นำแสงทั้งธรรมชาติและแสงจากไฟเข้ามาในห้องให้มากที่สุด เปิดไฟทุกดวง และถ้าวิวด้านนอกสวยให้เปิดผ้าม่าน แต่ถ้าวิวไม่สวยให้ปิดเหลือแค่ม่านโปร่งค่ะ 2. ยึดหลักการ minimal น้อยชิ้น : ทำให้ห้องโล่งสุดๆ เหลือแค่เฟอร์นิเจอร์ชิ้นหลักเท่านั้น เก็บของเล็กๆ น้อยๆ โดยเฉพาะสมบัติส่วนตัวทุกชิ้นเข้าตู้ไปให้หมด หรือ อย่างน้อยนำออกจากฉาก ณ เวลาที่ทำการถ่ายมุมนั้นๆ 3. ยึด grid ในภาพถ่ายให้ขนาน กับแนวขอบพื้น ของประตู เป็นต้น ไม่ถ่ายมุมกด หรือมุมเงย โดยมุมเงยอาจใช้ได้บ้าง กรณีต้องการให้เห็นความกว้างใหญ่ อลังการ เช่น มุมหน้าโครงการ, ภายในส่วนกลาง, หรือภายในห้องที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์สูงๆมาบังสายตา เช่น ในห้องนั่งเล่น และห้องนอน เป็นต้น 5. วางตำแหน่งกล้องระดับเอว หรือ นั่งคุกเข่าถ่ายจะได้มุมที่กว้าง สวย และดูแพง 6. […]

วิธีการคิดราคาขายมีหลายวิธี ส่วนตัวพลอยแนะนำควรนำทุกวิธีมาประกอบกันดังนี้ค่ะ 1. การคิดจากราคาตลาด :      ขั้นตอน หาราคาตลาด – โดยเข้าเว็ปไซต์ขายอสังหาเรียงราคาจากถูกที่สุดไปแพงที่สุด แล้วหาค่าเฉลี่ยของทรัพย์ที่ราคาถูกที่สุด 10 – 20 อันดับแรก ตั้งราคาขาย ให้ติด 1ใน 5 ของทรัพย์ที่ถูกที่สุด จะทำให้ลูกค้าสนใจอย่างรวดเร็วค่ะ 2. การคิดจาก % yield (ผลตอบแทนการลงทุน) :      ขั้นตอน yield = ((ค่าเช่าต่อเดือน*12เดือน)/ราคาขาย) *100 ดังนั้นราคาที่ควรตั้งขาย ควรจะ = ((ราคาค่าเช่าต่อเดือน*12เดือน)/yield) *100 3. สอบถามราคาซื้อขายจริงล่าสุด ของทรัพย์ที่มีคุณสมบัติคล้ายกัน จากแหล่งต่าง ๆ โดยรอบ เช่น เจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารสาขาในย่านนั้น เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อนบ้านข้างเคียง เจ้าหน้าที่นิติบุคคล แม่บ้าน / รปภ. / […]